Come sfrattare un inquilino: tempi, procedure e consigli legali

Sfrattare un inquilino moroso o che non rispetta le condizioni del contratto di locazione è una situazione delicata, che richiede di seguire una procedura legale precisa. In Italia, lo sfratto non può mai essere deciso unilateralmente dal proprietario, ma deve avvenire attraverso un provvedimento del giudice.

Capire come funziona il procedimento di sfratto, quali sono i tempi e quali strumenti la legge mette a disposizione, è fondamentale per evitare errori e agire in modo rapido ed efficace.

Quando è possibile avviare lo sfratto

La legge italiana consente al proprietario di avviare la procedura di sfratto nei seguenti casi:

• Mancato pagamento del canone o degli oneri accessori (ad esempio spese condominiali);

• Scadenza del contratto di locazione, con rifiuto dell’inquilino di lasciare l’immobile;

• Uso improprio dell’abitazione, come subaffitto non autorizzato o danneggiamento dell’immobile;

• Violazione delle clausole contrattuali previste nel contratto di affitto.

In tutti questi casi, lo sfratto può essere richiesto solo dopo aver inviato una comunicazione formale di diffida o intimazione di pagamento all’inquilino.

Fase 1: la diffida o intimazione di sfratto

Il primo passo è l’invio, tramite avvocato, di una diffida formale in cui si chiede all’inquilino di:

• Pagare le somme arretrate entro un termine stabilito (di solito 20 giorni); oppure

• Lasciare l’immobile se il contratto è scaduto o violato.

Se l’inquilino non ottempera, l’avvocato può presentare ricorso al Tribunale competente per ottenere la convalida di sfratto.

Fase 2: il procedimento in Tribunale

Una volta presentato il ricorso, il giudice fissa un’udienza di convalida. In questa sede:

• Se l’inquilino non si presenta o non si oppone, il giudice convalida lo sfratto e stabilisce la data di rilascio dell’immobile;

• Se invece presenta opposizione, si apre una causa civile ordinaria, che può allungare i tempi.

Durante questa fase, il proprietario può chiedere un’ordinanza provvisoria di rilascio, per ottenere l’immobile anche prima della fine del giudizio.

Fase 3: esecuzione dello sfratto

Dopo la convalida, se l’inquilino non lascia spontaneamente l’immobile, si passa alla fase esecutiva, gestita da un ufficiale giudiziario.Le operazioni prevedono:

• Fissazione di una data per il rilascio dell’immobile;

• Presenza dell’avvocato e, se necessario, della forza pubblica;

• Redazione di un verbale di riconsegna dell’abitazione.

I tempi variano a seconda della città, ma in media la procedura completa dura tra 6 e 12 mesi.

Consigli pratici per il proprietario

• Conservare tutte le ricevute e comunicazioni relative al contratto e ai pagamenti;

• Evitare di agire da soli (cambio serratura o sgombero autonomo sono illegali);

• Rivolgersi sempre a un avvocato esperto in diritto immobiliare per accelerare la procedura e ridurre i rischi;

• Valutare l’eventuale risarcimento danni per canoni non pagati o danni all’immobile.

Hai un inquilino moroso o vuoi avviare una procedura di sfratto? Contattami. Sono un avvocato esperto in diritto immobiliare e civile e posso fornirti assistenza completa nella gestione della pratica, dalla diffida alla liberazione dell’immobile.