Cassazione n. 4892/2025: risarcimento danni al locatore dopo risoluzione anticipata del contratto di locazione

La sentenza n. 4892 del 25 febbraio 2025 delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione affronta un tema centrale nel diritto delle locazioni: se al locatore spetti o meno il diritto a ottenere un risarcimento per il danno da mancato guadagno quando il conduttore, moroso o inadempiente, restituisce l’immobile prima della scadenza naturale del contratto. Questa pronuncia risolve un contrasto giurisprudenziale e definisce chiaramente oneri e condizioni per la tutela del proprietario.

Il caso concreto

Nel caso sottoposto alle Sezioni Unite, un immobile era stato concesso in locazione al conduttore, che si era reso moroso nel pagamento del canone. Il locatore aveva ottenuto la convalida dello sfratto per morosità e la restituzione dell’immobile da parte del conduttore in data antecedente alla naturale scadenza del contratto. Successivamente, il locatore chiedeva il risarcimento del danno consistente nei canoni mancati fino alla scadenza originaria del contratto o, in alternativa, fino alla stipula di una nuova locazione. Le Sezioni Unite sono intervenute per dirimere la questione.

Decisione della Cassazione

La Corte ha stabilito che:

• il diritto del locatore a conseguire, ai sensi dell’art. 1223 c.c., il risarcimento del danno da mancato guadagno a causa della risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore non viene meno in caso di restituzione anticipata dell’immobile. Formazione Giuridica - Corso Zincani+4cortedicassazione.it+4Diritto+4

• tuttavia, perché tale diritto possa esercitarsi, il locatore deve dimostrare di essersi tempestivamente attivato per una nuova locazione a terzi una volta ottenuta la disponibilità dell’immobile. giurispedia.it+2JusForYou+2

• l’apprezzamento relativo all’attivazione e alle circostanze concrete spetta al giudice di merito, anche in base agli obblighi di buona fede e correttezza contrattuale. Studio Cerbone+1

• è esclusa in ogni caso l’applicabilità dell’art. 1591 c.c. in questa fattispecie. DB

Principi chiave affermati

Ecco i principali principi che emergono dalla pronuncia:

• La restituzione anticipata dell’immobile non sterilizza automaticamente il diritto al risarcimento per il locatore.

• Il locatore ha un onere di prova in merito al danno (mancato guadagno) e al nesso causale tra l’inadempimento del conduttore e la perdita economica.

• È richiesta la prova che il locatore abbia cercato attivamente di riaffittare l’immobile dopo la restituzione, in linea con l’obbligo di diligenza.

• Il risarcimento non copre automaticamente tutti i canoni che sarebbero maturati fino alla scadenza del contratto: la quantificazione è rimessa al giudice, in base al concreto ritardo nella riaffittanza e alle condizioni dell’immobile.

Implicazioni pratiche per il locatore

Per il locatore questa pronuncia comporta alcune istruzioni operative fondamentali:

• mantenere evidenza delle attività messe in atto dopo la restituzione dell’immobile: inserzioni pubblicitarie, accordi con agenzie, richieste di affitto ricevute;

• conservare documentazione relativa ai canoni non percepiti, al procedimento di sfratto, alla restituzione dell’immobile;

• verificare tempestivamente la disponibilità dell’immobile e valutare la capacità di riaffittarlo, per non incorrere in decurtazioni del risarcimento.

Conclusione

La sentenza n. 4892/2025 delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione rappresenta un importante riferimento per il locatore moroso e la tutela della rendita locatizia. Pur riconoscendo il risarcimento del danno da mancato guadagno, essa pone limiti precisi e richieste di diligenza a carico del proprietario. La corretta tutela richiede quindi attivazione tempestiva e documentazione completa.

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