Responsabilità del condominio per caduta nel cortile comune

La sentenza n. 3845 del 2023 della Corte di Cassazione ha affrontato un tema centrale nella responsabilità civile condominiale: la tutela dei residenti e visitatori in caso di cadute o incidenti nelle parti comuni.La Corte ha ribadito che il condominio può essere ritenuto responsabile dei danni causati da carenze nella manutenzione delle aree comuni, anche in assenza di dolo diretto.

Il caso concreto

Un residente aveva subito una caduta nel cortile condominiale a causa del manto stradale sconnesso e di ostacoli non segnalati.Il danneggiato aveva chiesto il risarcimento al condominio, sostenendo la responsabilità dell’amministratore per cattiva manutenzione.La Corte d’Appello aveva parzialmente accolto la richiesta, ma la Cassazione ha precisato i criteri di responsabilità e di prova in questi casi.

La decisione della Cassazione

La Suprema Corte ha stabilito che il condominio è responsabile quando:

• non provvede a mantenere le parti comuni in condizioni di sicurezza;

• manca una adeguata manutenzione preventiva;

• non segnala per tempo la presenza di ostacoli o pericoli temporanei.

In particolare, la Cassazione ha sottolineato:

• l’obbligo di sorveglianza e manutenzione delle parti comuni spetta all’amministratore;

• il condominio risponde anche se il danno è causato da incuria o negligenza collettiva, senza necessità di dolo;

• il danneggiato deve dimostrare il nesso causale tra la condizione pericolosa e il danno subito.

Criteri pratici per la responsabilità condominiale

In base alla sentenza, per valutare la responsabilità del condominio, occorre considerare:

• la presenza di ostacoli o dislivelli non segnalati;

• eventuali interventi di manutenzione programmati e la loro periodicità;

• la tempestività nell’adozione di misure preventive a tutela dei residenti e visitatori;

• la possibilità di dimostrare che il danneggiato non ha contribuito con propria colpa all’incidente.

Questi criteri aiutano a stabilire la portata dell’obbligo di vigilanza e a determinare eventuali compensi per i danni subiti.

Implicazioni per condomini e amministratori

La sentenza rafforza la responsabilità del condominio e dell’amministratore, imponendo:

• una manutenzione regolare e documentata delle parti comuni;

• una segnalazione chiara e visibile di eventuali pericoli temporanei;

• la predisposizione di procedure interne per gestire i rischi e prevenire incidenti.

Inoltre, sottolinea l’importanza di polizze assicurative per tutelare sia il condominio sia i singoli proprietari da eventuali richieste di risarcimento.

Conclusioni

La Cassazione n. 3845/2023 ribadisce che la sicurezza nelle aree comuni è responsabilità primaria del condominio, anche senza dolo.Chi subisce un danno ha diritto a un risarcimento proporzionato, mentre gli amministratori devono adottare tutte le misure necessarie per prevenire incidenti.

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