Condominio: pronuncia Cassazione su innovazioni nelle parti comuni e risarcimento danni ai condomini dissenzienti

Una recente sentenza della Corte di Cassazione del 2025 ha riportato l’attenzione su uno dei temi più delicati del diritto condominiale: le innovazioni nelle parti comuni e i limiti dei poteri dell’assemblea.La decisione riguarda il diritto dei condomini dissenzienti – ovvero coloro che non hanno votato a favore delle modifiche – a ottenere un risarcimento del danno quando le innovazioni ledono il loro diritto di proprietà o di godimento.

Un tema attuale che tocca questioni pratiche quotidiane, come l’installazione di ascensori, pannelli solari, rampe o modifiche estetiche all’edificio.

Il caso esaminato dalla Cassazione

Nel caso in esame, alcuni condomini avevano deliberato l’installazione di un ascensore esterno che, secondo i condomini dissenzienti, avrebbe ridotto la luminosità dei loro appartamenti e compromesso l’estetica del palazzo.La Corte d’Appello aveva rigettato la richiesta di risarcimento, ma la Cassazione ha ribaltato la decisione, stabilendo che:

• l’assemblea condominiale non può deliberare innovazioni che rendano alcune proprietà meno fruibili;

• i condomini dissenzienti possono chiedere il risarcimento dei danni patrimoniali e morali;

• è necessario un bilanciamento tra l’interesse collettivo e il diritto individuale di proprietà.

La Corte ha quindi riconosciuto un indennizzo per il pregiudizio subito dai condomini esclusi, riaffermando l’importanza del principio di pari dignità delle proprietà private.

Cosa si intende per innovazioni nelle parti comuni

Le innovazioni condominiali sono interventi che modificano la struttura o la destinazione delle parti comuni dell’edificio.Secondo l’art. 1120 del Codice Civile, sono ammesse se:

• migliorano l’uso o il valore dell’edificio;

• rispettano la sicurezza, il decoro e la destinazione originaria;

• non ledono i diritti dei singoli condomini.

Tra gli esempi più frequenti di innovazioni rientrano:

• installazione di ascensori o impianti fotovoltaici;

• realizzazione di rampe per disabili;

• rifacimento della facciata o dei balconi con modifiche estetiche;

• trasformazione di spazi comuni in garage o locali tecnici.

Quando scatta il diritto al risarcimento

La Cassazione ha chiarito che il diritto al risarcimento non sorge automaticamente, ma solo se il condomino riesce a provare:

• l’esistenza di un pregiudizio concreto (es. perdita di luce, riduzione del valore dell’immobile);

• il nesso causale tra l’innovazione e il danno subito;

• la mancanza di utilità diretta o indiretta derivante dalla modifica.

Il risarcimento può comprendere sia danni patrimoniali (perdita di valore dell’immobile) sia danni morali (pregiudizio al diritto di godimento o all’estetica).

Come agire in caso di innovazione dannosa

Un condomino dissenziente o assente alla delibera può:

• impugnare la delibera entro 30 giorni ai sensi dell’art. 1137 c.c.;

• richiedere una consulenza tecnica d’ufficio (CTU) per dimostrare il danno;

• agire in giudizio per ottenere l’annullamento della delibera e il risarcimento dei danni subiti;

• in caso di abuso edilizio, segnalare la situazione all’autorità comunale.

Un intervento legale tempestivo può evitare l’esecuzione di opere illegittime o dannose.

Conclusione

La Cassazione conferma che le innovazioni nelle parti comuni devono rispettare i diritti individuali di ciascun condomino.Non basta il voto favorevole della maggioranza: ogni modifica deve essere compatibile con l’uso e il godimento delle singole proprietà, pena l’obbligo di risarcire i danni ai condomini lesi.

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