Impianto centralizzato di riscaldamento fuori uso: cosa deve fare il locatore e quali diritti ha l’inquilino

Quando l’impianto centralizzato di riscaldamento non funziona, molti proprietari pensano che il problema riguardi direttamente il condominio e che l’inquilino debba rivolgersi all’amministratore. È una supposizione molto diffusa… ma sbagliata. E rischia di esporre il locatore a richieste di risarcimento, riduzione del canone e perfino alla risoluzione del contratto.

Un punto da chiarire subito è questo: per la legge, il locatore è responsabile non solo dell’appartamento, ma anche dei servizi condominiali che incidono sul godimento del bene locato. L’impianto centralizzato di riscaldamento rientra pienamente in questa categoria.

Perché?Perché il proprietario è comproprietario dei beni comuni: scale, cortili, tubature, colonne montanti, impianti tecnici. Se uno di questi servizi non funziona e ciò limita l’abitabilità dell’appartamento, il locatore non può lavarsi le mani dicendo “è colpa del condominio”. La decisione del Tribunale di Roma del 15 maggio 2023 lo ribadisce in modo netto.

Dove spesso si sbaglia

Molti proprietari presumono che se il guasto riguarda un bene comune, l’inquilino debba arrangiarsi. Oppure che la loro responsabilità non scatti finché non ci sia una delibera condominiale. Ma questa è una visione parziale: ciò che conta è che l’appartamento sia idoneo all’uso pattuito, e garantire questo è un dovere del locatore.

Il caso esaminato dal Tribunale è emblematico: il proprietario sapeva del guasto e addirittura si era opposto ai lavori in assemblea. È la situazione perfetta per mostrare cosa non bisogna fare.

Un osservatore critico potrebbe obiettare che il locatore non ha potere diretto sugli impianti condominiali. Ed è vero. Tuttavia ha il dovere di attivarsi, sollecitare l’amministratore, votare i lavori necessari, e non intralciare gli interventi. In altre parole: non può restare passivo.

Che diritti ha il conduttore

Non basta lamentarsi: l’inquilino deve provare i danni subiti. Ma una volta fornita la prova, può ottenere:

• risarcimento per i disagi subiti;

• riduzione del canone per il periodo di mancato servizio;

• in casi estremi, risoluzione del contratto se l’immobile diventa inidoneo all’abitazione.

Una lettura alternativa potrebbe chiedersi se non sia eccessivo caricare il locatore di responsabilità anche quando il guasto dipende dal condominio. Ma il ragionamento giuridico è solido: il conduttore non ha alcun rapporto diretto con il condominio; la sua unica controparte è il locatore. È dunque quest’ultimo a dover garantire la funzionalità minima dell’alloggio.

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