Sfratto per morosità “congelato” se l’inquilino denuncia la non vivibilità dell’immobile

Quando un inquilino smette di pagare il canone, si tende a considerarne automatica la responsabilità. Ma la vicenda decisa dal Tribunale di Roma (decreto 21 dicembre 2022) mostra che la realtà è più complessa: se il conduttore dimostra che l’immobile è divenuto non vivibile, lo sfratto può essere sospeso.

Molti proprietari partono dal presupposto che la morosità sia una colpa “assoluta”, ma il giudice ricorda un principio essenziale: l’inadempimento va valutato nel contesto reciproco delle obbligazioni. Se l’immobile è gravemente compromesso da immissioni intollerabili, la sospensione del pagamento può essere giustificata.

Immissioni sonore moleste: quando diventano un problema giuridico serio

Il conduttore, destinatario dello sfratto, ha contestato la vivibilità dell’immobile a causa del rumore prodotto da un impianto di aerazione forzata posto a servizio dell’esercizio di ristorazione situato al piano inferiore.

Qui si evidenzia un punto che spesso si trascura:

• Non basta dire che il rumore “dà fastidio”:occorre dimostrare che supera la normale tollerabilità prevista dall’art. 844 c.c.

Nel caso concreto, sebbene mancasse una perizia tecnica, il giudice ha ritenuto comunque rilevanti i rilievi fotografici che mostravano i motori dei condizionatori collocati in una chiostrina condominiale.

Chi ragiona in modo semplicistico potrebbe dire: “Senza perizia non c’è prova”.Ma questo caso dimostra che:

• la valutazione sommaria del procedimento di sfratto non richiede prove perfette;

• è sufficiente un fumus di non vivibilità per evitare il rilascio immediato.

Perché lo sfratto non può essere eseguito subito

Il provvedimento non definitivo di rilascio è stato negato perché le contestazioni del conduttore non erano pretestuose né infondate “prima facie”.Il giudice ha dunque deciso di:

• rinviare ogni decisione alla fase di merito,

• dove si accerterà con precisione:

  • l’ubicazione dei motori,

  • l’effettiva emissione sonora,

  • il superamento o meno della soglia di tollerabilità.

Questo approccio contraddice l’idea, troppo diffusa, che la procedura di sfratto sia un treno in corsa che nulla può fermare.In realtà, l’ordinamento tutela anche il conduttore quando emergono elementi seri che potrebbero configurare un inadempimento del locatore.

Prospettiva alternativa: il rischio per i conduttori

È però corretto mettere in guardia da un’interpretazione eccessivamente favorevole all’inquilino.

Una persona scettica potrebbe osservare:

• sospendere il pagamento senza prove solide può trasformarsi in un boomerang;

• se in fase di merito le immissioni risultano tollerabili, la morosità torna a essere pienamente colpevole;

• la sospensione dello sfratto non equivale a vincere la causa.

Il caso mostra dunque due verità coesistenti:

1. L’inquilino può bloccare lo sfratto se prova, anche in modo sommario, una seria compromissione della vivibilità.

2. Ma senza riscontri tecnici adeguati rischia comunque condanna, sfratto e pagamento degli arretrati.

Se stai affrontando uno sfratto o devi dimostrare problemi di vivibilità dell’immobile, rivolgiti subito a un avvocato esperto in diritto delle locazioni per ottenere una strategia efficace e tutelare i tuoi diritti prima che sia troppo tardi.