Responsabilità negli edifici condominiali: i casi recenti della Cassazione su danni da neve o ghiaccio

La Corte di Cassazione negli ultimi anni è tornata più volte a occuparsi della responsabilità civile del condominio e dei singoli proprietari in caso di danni causati da neve, ghiaccio o mancata manutenzione delle aree comuni.Le sentenze più recenti hanno chiarito quando il condominio può essere considerato responsabile e in quali casi, invece, il danno si considera inevitabile o dovuto a caso fortuito.

Il tema non riguarda solo le zone montane o le città del Nord, ma interessa ogni condominio in Italia: basta una gelata o una nevicata improvvisa per aprire un contenzioso su cadute, scivolate e danni a veicoli o persone.

Il quadro normativo: l’art. 2051 c.c. e la custodia delle parti comuni

L’articolo 2051 del Codice Civile stabilisce che chi ha in custodia una cosa è responsabile del danno da essa cagionato, salvo che provi il caso fortuito.Nel contesto condominiale, ciò significa che l’amministratore e, più in generale, il condominio nel suo complesso, sono responsabili dei danni provocati dalle parti comuni, come:

• cortili e vialetti d’accesso;

• scale e pianerottoli;

• tetti, terrazzi e grondaie;

• marciapiedi e rampe di accesso al garage.

La responsabilità, tuttavia, non è automatica: serve dimostrare il nesso di causalità tra l’omessa custodia (ad esempio mancata pulizia o mancata salatura del ghiaccio) e il danno subito.

Le più recenti pronunce della Cassazione

Negli ultimi anni la giurisprudenza della Cassazione si è consolidata su alcuni punti chiave:

1. Cass. Civ. n. 18792/2023 – Caduta per ghiaccio nel cortile condominiale

La Corte ha confermato la responsabilità del condominio per una caduta avvenuta nel cortile durante una gelata notturna.È stato ritenuto che l’amministratore avrebbe dovuto predisporre misure preventive (come la salatura delle superfici o l’affissione di avvisi di pericolo), specialmente se le condizioni climatiche erano previste.

2. Cass. Civ. n. 33144/2022 – Ghiaccio sul marciapiede pubblico adiacente al condominio

Diversa la conclusione per un caso in cui una persona era scivolata sul marciapiede comunale antistante il condominio: la Corte ha escluso la responsabilità condominiale, ritenendo che il tratto fosse di competenza del Comune.Tuttavia, la responsabilità del condominio può sorgere se l’acqua o la neve provengono dal suo tetto o dalle sue grondaie.

3. Cass. Civ. n. 2107/2024 – Danni da caduta di neve dal tetto condominiale

In questa sentenza, la Cassazione ha riconosciuto la responsabilità del condominio per la caduta di neve accumulata dal tetto, che aveva danneggiato un’auto parcheggiata.La Corte ha ritenuto che la mancata installazione di paraneve o sistemi di sicurezza configurasse una colpa per omissione di manutenzione.

Quando il condominio non è responsabile

La Cassazione, pur rafforzando il principio della custodia, ha anche precisato che non sempre il condominio è tenuto a rispondere dei danni.Il caso fortuito – ad esempio una nevicata eccezionale o una gelata improvvisa e imprevedibile – può escludere la responsabilità.

Inoltre, se la persona danneggiata non usa la normale diligenza (come indossare scarpe inadatte o camminare in zone vietate), la responsabilità può essere ridotta o esclusa.

Come tutelarsi: buone prassi per amministratori e condomini

Per evitare contenziosi e responsabilità, è consigliabile adottare alcune misure preventive:

• predisporre un piano di emergenza neve con ditte di pronto intervento;

• installare paraneve e griglie di sicurezza sui tetti;

• assicurarsi che le grondaie e i canali di scolo siano puliti e funzionanti;

• informare tempestivamente i condomini di eventuali pericoli con cartelli e avvisi;

• stipulare una polizza assicurativa globale fabbricati che copra i danni a terzi.

Conclusioni

Le pronunce della Corte di Cassazione confermano che la responsabilità del condominio per danni da neve o ghiaccio si fonda su un principio chiaro:

chi ha la custodia delle parti comuni deve garantire la sicurezza e prevenire i rischi prevedibili.

Trascurare anche piccoli interventi di manutenzione può comportare conseguenze economiche importanti per l’intero condominio.

Assistenza legale in materia condominiale

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