Locazione e affitto d’azienda: è applicabile il procedimento di sfratto per morosità anche nei contratti di affitto di ramo d’azienda? (sent. n. 29253/2024)

Con la sentenza n. 29253 del 2024, la Corte di Cassazione ha affrontato una questione di grande interesse pratico per imprenditori e locatori:è possibile utilizzare il procedimento di sfratto per morosità anche nei contratti di affitto di ramo d’azienda?

La decisione ha chiarito un punto controverso del diritto locatizio e commerciale, definendo i limiti di applicabilità del procedimento speciale di sfratto (artt. 657 e ss. c.p.c.) in un ambito – quello dell’affitto di azienda – tradizionalmente regolato da norme di diritto commerciale.

Il caso esaminato dalla Cassazione

Il caso riguardava un contratto di affitto di ramo d’azienda nel quale l’affittuario aveva omesso di pagare i canoni per diversi mesi.Il concedente, considerata la morosità, aveva chiesto la convalida di sfratto per mancato pagamento dei canoni, come avviene nei contratti di locazione di immobili.

Il Tribunale aveva dichiarato inammissibile la richiesta, sostenendo che l’istituto dello sfratto si applica solo ai contratti di locazione immobiliare, non a quelli di affitto d’azienda.L’affittante ha quindi proposto ricorso in Cassazione.

La decisione della Corte: esclusa l’applicazione automatica dello sfratto

La Cassazione, con la sentenza n. 29253/2024, ha respinto il ricorso, chiarendo che:

“Il procedimento di sfratto per morosità non è applicabile ai contratti di affitto di azienda o di ramo d’azienda, i quali non rientrano nella disciplina delle locazioni immobiliari ma in quella dei contratti d’impresa, con una propria autonomia strutturale e funzionale.”

Ciò significa che il locatore, in caso di mancato pagamento, non può ottenere uno sfratto immediato attraverso il procedimento speciale, ma deve agire con una causa ordinaria per la risoluzione del contratto e il rilascio dell’azienda.

Le motivazioni della Corte

Le ragioni della Corte si fondano su tre elementi principali:

• Diversità dell’oggetto del contratto: l’affitto di azienda non riguarda un bene immobile, ma un complesso organizzato di beni materiali e immateriali destinati all’attività d’impresa.

• Assenza di disciplina specifica di locazione: il Codice Civile (artt. 2561–2562 c.c.) regola l’affitto d’azienda in modo autonomo rispetto alle locazioni immobiliari.

• Necessità di tutela bilaterale: la risoluzione immediata tramite sfratto potrebbe ledere l’interesse dell’affittuario, specialmente in presenza di attività economiche complesse.

Quali azioni può intraprendere il concedente

In caso di morosità dell’affittuario, il concedente ha comunque diverse possibilità:

• Richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento, ai sensi dell’art. 1453 c.c.;

• Agire per il risarcimento del danno da mancato pagamento dei canoni o deterioramento dell’azienda;

• Domandare il rilascio coattivo del ramo d’azienda, una volta ottenuta la sentenza di risoluzione.

Inoltre, la Cassazione ricorda che le parti possono prevedere clausole risolutive espresse nel contratto, per rendere più rapida la cessazione in caso di mancato pagamento.

Effetti pratici della sentenza

La pronuncia rafforza l’idea che i contratti di affitto di azienda abbiano una natura imprenditoriale e non locatizia, con conseguente esclusione dei rimedi tipici della locazione.Per i concedenti, questo significa tempi più lunghi e procedure più complesse per ottenere la restituzione del bene, ma anche maggiore certezza giuridica sulle modalità di risoluzione.

Conclusioni

La sentenza n. 29253/2024 della Cassazione chiarisce definitivamente che il procedimento di sfratto per morosità non si applica ai contratti di affitto d’azienda o di ramo d’azienda.Tuttavia, il concedente conserva il diritto di agire giudizialmente per la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno, avvalendosi dei rimedi ordinari del diritto civile.

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