Locazione: morosità dell’inquilino e azione condominiale per recupero spese comuni – la pronuncia della Cassazione

La Corte di Cassazione, con una recente sentenza del 2025, ha chiarito un punto spesso controverso in materia di locazioni e condominio: chi deve rispondere delle spese condominiali non pagate quando l’inquilino è moroso?La pronuncia, che consolida un orientamento giurisprudenziale già emerso negli ultimi anni, ha stabilito che il condominio può agire anche contro il proprietario, pur se la morosità è imputabile al conduttore, rafforzando il principio di solidarietà passiva nella gestione delle parti comuni.

La questione giuridica: chi paga le spese condominiali

In base all’articolo 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, il condominio può agire per la riscossione delle spese nei confronti del proprietario dell’immobile, indipendentemente dai rapporti interni con l’inquilino.Questo significa che, se l’inquilino non paga, il condominio può chiedere il pagamento al locatore, il quale dovrà poi rivalersi nei confronti del conduttore.

La Cassazione ha precisato che il locatore resta il referente legale dell’unità immobiliare: il contratto di locazione, infatti, non modifica la titolarità dei diritti e degli obblighi verso il condominio.

La decisione della Cassazione

Nella sentenza in commento, la Corte ha confermato la condanna del proprietario al pagamento delle quote condominiali insolute, nonostante la prova della morosità dell’inquilino.La Suprema Corte ha ribadito che:

• il condominio non ha alcun rapporto diretto con l’inquilino;

• le obbligazioni condominiali sorgono in capo al proprietario, unico soggetto legittimato a partecipare all’assemblea e a interloquire con l’amministratore;

• il locatore, una volta pagato, può agire contro l’inquilino moroso per ottenere il rimborso delle somme anticipate.

Questa impostazione mira a garantire una tutela effettiva del condominio, evitando che l’amministratore debba inseguire soggetti estranei al rapporto condominiale.

Morosità e risarcimento danni

La Cassazione ha anche affrontato la questione del risarcimento dei danni subiti dal condominio a causa del mancato pagamento delle quote (ad esempio per lavori straordinari o utenze comuni).In tali casi, il proprietario può essere tenuto non solo a pagare le somme dovute, ma anche a risarcire eventuali danni derivanti dal ritardo o dall’inadempimento.Tuttavia, la Corte ha riconosciuto al locatore il diritto di:

• agire in via di rivalsa contro l’inquilino moroso;

• richiedere il rilascio immediato dell’immobile in caso di grave inadempimento;

• compensare quanto dovuto con il deposito cauzionale versato dal conduttore.

Implicazioni pratiche per locatori e amministratori

La pronuncia della Cassazione impone un approccio più prudente nella gestione degli immobili locati. È consigliabile che i proprietari:

• vigilino sul regolare pagamento delle spese condominiali da parte dell’inquilino;

• prevedano nel contratto clausole chiare di responsabilità e rimborso;

• mantengano un dialogo costante con l’amministratore per evitare l’accumulo di morosità.

Allo stesso tempo, i condomini possono agire più rapidamente per il recupero crediti, sapendo di poter fare riferimento direttamente ai proprietari.

Conclusione

La Cassazione conferma un principio di equilibrio: il condominio deve poter riscuotere in tempi certi, mentre il locatore ha diritto di rivalersi sul conduttore moroso.La responsabilità resta in capo al proprietario, ma la legge gli offre gli strumenti per tutelarsi e recuperare quanto anticipato.

Hai un inquilino moroso o una controversia con il condominio?

Contattami: sono un avvocato esperto in diritto immobiliare e locazioni e posso assisterti nel recupero delle spese condominiali, nell’azione di sfratto per morosità e nella gestione dei rapporti con l’amministratore di condominio.