Risarcimento al proprietario quando l’immobile non è affittabile per i danni dell’ex inquilino

Il proprietario ha diritto al risarcimento se non può riaffittare l’immobile dopo la riconsegna

Quando un immobile viene restituito in condizioni deteriorate rispetto allo stato iniziale, il locatore può trovarsi nell’impossibilità di affittarlo nuovamente per il tempo necessario ai lavori di ripristino. Secondo la giurisprudenza, questo periodo di “congelamento” dell’immobile comporta un danno risarcibile, perché impedisce al proprietario di percepire il canone che avrebbe legittimamente maturato.

Il principio applicato dai giudici si basa sull’art. 1590 c.c., che impone al conduttore di restituire la cosa nel medesimo stato in cui l’ha ricevuta, salvo il deterioramento derivante dall’uso conforme al contratto. In assenza di una descrizione dettagliata dello stato dell’immobile al momento della consegna, la legge presume che esso fosse in buono stato di manutenzione.

Quando i danni dell’inquilino fanno scattare il risarcimento per perdita di chance

Nel caso esaminato dal Tribunale di Roma, l’appartamento era stato riconsegnato con diffuse macchie di umidità e muffa, oltre ad altri deterioramenti incompatibili con il normale uso. Tali condizioni hanno imposto lavori di ripristino che, di fatto, hanno impedito al proprietario di mettere subito sul mercato l’immobile.

Per i giudici, l’ex conduttore è tenuto a risarcire il danno da perdita di chance locativa, cioè il mancato guadagno derivante dall’impossibilità temporanea di procedere a un nuovo contratto di locazione.

Il criterio di calcolo indicato dalla sentenza è lineare:canone mensile × numero di mesi necessari per il ripristino = ammontare del risarcimento.

Si tratta di un riconoscimento importante, perché valorizza non solo il danno materiale, ma anche l’effetto economico che l’inadempimento del conduttore produce sul proprietario.

Perché questo principio è rilevante per chi possiede un immobile in affitto

Molti proprietari credono — erroneamente — che il danno debba essere “misurabile con esattezza” per essere risarcibile. In realtà, la giurisprudenza riconosce il valore economico del semplice fatto che l’immobile non possa essere messo a reddito a causa del comportamento dell’inquilino.

Questo orientamento tutela i locatori e chiarisce che la responsabilità dell’inquilino non si limita ai danni materiali: riguarda anche le conseguenze economiche indirette, che possono essere consistenti.

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